Eine neue Heizungsanlage, neue Fenster, ein saniertes Badezimmer oder ein repariertes Dach: Eigentümer investieren regelmäßig in ihre Immobilien. 

Doch handelt es sich dabei um Instandhaltung, Instandsetzung oder Modernisierung? 

Die Unterscheidung ist gerade bei vermieteten Immobilien wichtig. Denn davon kann unter anderem abhängen, wer die Kosten trägt, welche Informationspflichten gegenüber dem Mieter bestehen und ob eine spätere Mieterhöhung grundsätzlich möglich ist. 

Wir erklären die wichtigsten Unterschiede. 

Was bedeutet Instandhaltung? 

Unter Instandhaltung versteht man Maßnahmen, die dazu dienen, den ordnungsgemäßen Zustand einer Immobilie zu erhalten. 

Das Ziel ist also nicht, die Immobilie wesentlich zu verbessern, sondern ihren vorhandenen Zustand und ihre Funktionsfähigkeit zu bewahren. 

Typische Beispiele sind: 

• Wartung einer Heizungsanlage 

• kleinere Reparaturen am Dach 

• Pflege und Wartung technischer Anlagen 

• Ausbesserung beschädigter Bauteile 

• Reparatur von Fenstern oder Türen 

• Beseitigung von Verschleißerscheinungen 

Bei einem Mietverhältnis gehört es grundsätzlich zu den Pflichten des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. 

Was bedeutet Instandsetzung? 

Instandhaltung und Instandsetzung werden häufig gemeinsam genannt, sind aber nicht vollständig identisch. 

Während die Instandhaltung Schäden möglichst verhindern beziehungsweise den vorhandenen Zustand erhalten soll, geht es bei einer Instandsetzung darum, einen bereits entstandenen Defekt oder Schaden zu beseitigen. 

Ein einfaches Beispiel: 

Wird eine Heizungsanlage regelmäßig gewartet, handelt es sich um Instandhaltung. 

Fällt die Heizungsanlage aus und ein defektes Bauteil wird repariert, handelt es sich um eine Instandsetzung. 

Im Mietrecht werden notwendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gemeinsam als Erhaltungsmaßnahmen bezeichnet. Der Mieter muss solche erforderlichen Maßnahmen grundsätzlich dulden. Sie müssen normalerweise rechtzeitig angekündigt werden, sofern es sich nicht lediglich um eine unerhebliche Beeinträchtigung oder eine dringend notwendige Maßnahme handelt. 

Was ist eine Modernisierung? 

Eine Modernisierung geht über die bloße Erhaltung des bestehenden Zustands hinaus. 

Durch die Maßnahme wird die Immobilie nachhaltig verbessert oder beispielsweise energetisch effizienter. 

Zu den Modernisierungsmaßnahmen können unter anderem bauliche Veränderungen gehören, durch die: 

• nachhaltig Energie eingespart wird 

• der Wasserverbrauch dauerhaft reduziert wird 

• der Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig steigt 

• die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden 

• neuer Wohnraum geschaffen wird 

Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert verschiedene Arten von Modernisierungsmaßnahmen ausdrücklich. 

Typische Beispiele für Modernisierungen 

In der Praxis können beispielsweise folgende Maßnahmen eine Modernisierung darstellen: 

Energetische Verbesserung 

Alte Fenster werden durch deutlich besser gedämmte Fenster ersetzt oder die Fassade beziehungsweise das Dach erhält eine zusätzliche Wärmedämmung. 

Dadurch kann der Energiebedarf des Gebäudes nachhaltig sinken. 

Verbesserung des Wohnkomforts 

Ein Gebäude ohne Aufzug erhält erstmals einen Aufzug. 

Auch Maßnahmen, die die Nutzung einer Wohnung dauerhaft komfortabler oder hochwertiger machen, können eine Modernisierung darstellen. 

Reduzierung des Wasserverbrauchs 

Werden technische Einrichtungen eingebaut, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig sinkt, kann auch dies eine Modernisierungsmaßnahme sein. 

Schaffung neuen Wohnraums 

Wird beispielsweise ein bisher nicht genutzter Dachboden zu zusätzlichen Wohnungen ausgebaut, kann ebenfalls eine Modernisierung im Sinne des Mietrechts vorliegen. 

Der entscheidende Unterschied 

Vereinfacht lässt sich die Abgrenzung so beschreiben: 

Instandhaltung erhält den vorhandenen Zustand. 

Instandsetzung stellt einen beschädigten oder funktionsuntüchtigen Zustand wieder her. 

Modernisierung verbessert den bisherigen Zustand nachhaltig. 

In der Praxis ist die Trennung allerdings nicht immer so eindeutig. 

Was passiert, wenn Reparatur und Modernisierung zusammenkommen? 

Genau hier entstehen häufig Missverständnisse. 

Ein typisches Beispiel sind alte Fenster. 

Angenommen, die vorhandenen Fenster sind nach vielen Jahren stark verschlissen und müssten ohnehin ersetzt werden. 

Der Eigentümer entscheidet sich jedoch nicht für Fenster vergleichbarer Qualität, sondern für moderne Fenster mit deutlich besseren Wärmedämmeigenschaften. 

Dann enthält die Maßnahme zwei Bestandteile: 

Erhaltung: 
Die alten, verschlissenen Fenster müssen ohnehin ersetzt werden. 

Modernisierung: 
Durch die energetisch besseren Fenster wird die Immobilie zusätzlich verbessert. 

Die Kosten können deshalb nicht automatisch vollständig als Modernisierungskosten behandelt werden. 

Kosten, die ohnehin für notwendige Erhaltungsmaßnahmen entstanden wären, gehören bei einer Modernisierungsmieterhöhung nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten. Der entsprechende Anteil muss berücksichtigt und gegebenenfalls geschätzt werden. 

Wer trägt die Kosten einer Instandhaltung? 

Die Erhaltung der vermieteten Immobilie gehört grundsätzlich zu den Pflichten des Vermieters. 

Das bedeutet: Notwendige Reparaturen beziehungsweise Erhaltungsmaßnahmen können nicht einfach deshalb auf die Miete aufgeschlagen werden, weil dem Eigentümer hierfür Kosten entstanden sind. 

Davon zu unterscheiden sind beispielsweise mietvertraglich wirksam vereinbarte Kleinreparaturregelungen oder umlagefähige Betriebskosten. Diese unterliegen eigenen Voraussetzungen. 

Können Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden? 

Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen kann nach einer Modernisierung eine Erhöhung der Miete möglich sein. 

Nach § 559 BGB können bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich 8 Prozent der für die Wohnung berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umgelegt werden. 

Dabei gelten allerdings weitere gesetzliche Voraussetzungen und Grenzen. Kostenanteile, die ohnehin für notwendige Erhaltungsmaßnahmen angefallen wären, müssen herausgerechnet werden. 

Außerdem darf die monatliche Miete aufgrund entsprechender Modernisierungserhöhungen grundsätzlich innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen. Liegt die bisherige monatliche Miete unter 7 Euro je Quadratmeter, beträgt diese Grenze grundsätzlich 2 Euro je Quadratmeter. Für bestimmte Heizungsmodernisierungen gelten zusätzliche Sonderregelungen. 

Deshalb sollte vor einer geplanten Mieterhöhung immer geprüft werden, welche gesetzlichen Voraussetzungen im konkreten Fall gelten. 

Muss eine Modernisierung vorher angekündigt werden? 

In vielen Fällen ja. 

Eine Modernisierungsmaßnahme ist Mietern grundsätzlich spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. 

Die Ankündigung muss unter anderem Informationen enthalten über: 

• Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme 

• voraussichtlichen Beginn 

• voraussichtliche Dauer 

• zu erwartende Mieterhöhung, sofern eine solche vorgesehen ist 

• voraussichtliche zukünftige Betriebskosten 

Für Maßnahmen mit nur unerheblicher Einwirkung und lediglich unerheblicher Mieterhöhung bestehen Ausnahmen. 

Warum ist die Unterscheidung für Eigentümer so wichtig? 

Wer eine vermietete Immobilie saniert oder verbessert, sollte bereits vor Beginn der Arbeiten festhalten, welche Maßnahmen durchgeführt werden und welchem Zweck sie dienen. 

Besonders wichtig ist das bei Maßnahmen, die gleichzeitig Erhaltungs- und Modernisierungsanteile enthalten. 

Eine saubere Dokumentation kann dabei helfen, später nachvollziehbar zu unterscheiden: 

• Welche Arbeiten waren aufgrund von Verschleiß notwendig? 

• Welche Arbeiten verbessern die Immobilie zusätzlich? 

• Welche Kosten entfallen auf die reine Erhaltung? 

• Welche Kosten sind tatsächlich der Modernisierung zuzurechnen? 

• Welche Fördermittel wurden gegebenenfalls eingesetzt? 

Gerade bei größeren Maßnahmen sollten Angebote, Rechnungen und Leistungsbeschreibungen deshalb sorgfältig aufbewahrt werden. 

Auch wirtschaftlich lohnt sich eine langfristige Betrachtung 

Nicht jede sinnvolle Investition muss unmittelbar zu einer höheren Miete führen. 

Modernisierungen können auch andere wirtschaftliche Vorteile bieten. 

Eine energetisch oder technisch moderne Immobilie kann beispielsweise: 

• für Mieter attraktiver sein 

• Leerstandszeiten reduzieren 

• langfristige Reparaturkosten senken 

• den Wohnkomfort verbessern 

• den Energieverbrauch reduzieren 

• die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie verbessern 

• einen positiven Einfluss auf den Immobilienwert haben 

Deshalb sollte bei Investitionen nicht ausschließlich die kurzfristige Kostenumlage betrachtet werden. 

Ein praktisches Beispiel 

Ein Vermieter besitzt ein Mehrfamilienhaus mit älteren Fenstern. 

Variante 1: Reparatur 

Ein Fenster lässt sich nicht mehr richtig schließen. Beschläge und Dichtungen werden repariert. 

➡️ Erhaltungsmaßnahme 

Variante 2: Ersatz eines defekten Fensters 

Das stark beschädigte Fenster wird durch ein vergleichbares neues Fenster ersetzt. 

➡️ Im Wesentlichen Erhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungsmaßnahme 

Variante 3: Energetische Verbesserung 

Die alten Fenster des Gebäudes werden durch moderne Fenster mit erheblich besserer Wärmedämmung ersetzt. 

➡️ Je nach Ausgangssituation können Erhaltungs- und Modernisierungsanteile gleichzeitig vorliegen. 

Gerade dieses Beispiel zeigt, warum die rechtliche Einordnung nicht allein davon abhängt, ob ein Bauteil „neu“ ist. 

Entscheidend ist vielmehr, warum die Maßnahme durchgeführt wurde und welche Verbesserung gegenüber dem bisherigen Zustand entsteht. 

Gute Planung schafft Klarheit 

Vor größeren Arbeiten an einer vermieteten Immobilie sollten Eigentümer deshalb frühzeitig prüfen: 

Handelt es sich um eine notwendige Erhaltungsmaßnahme oder um eine Modernisierung? 

Enthält die Maßnahme sowohl Erhaltungs- als auch Modernisierungsanteile? 

Welche Kosten sind welchem Bereich zuzuordnen? 

Müssen die Mieter vorab informiert werden? 

Ist nach Abschluss der Maßnahme eine Mieterhöhung grundsätzlich möglich? 

Eine klare Einordnung und Dokumentation kann spätere Missverständnisse zwischen Eigentümern und Mietern vermeiden. 

Professionelle Immobilienverwaltung denkt langfristig 

Eine Immobilie dauerhaft in einem guten Zustand zu halten bedeutet mehr, als Schäden erst dann zu beheben, wenn sie bereits entstanden sind. 

Regelmäßige Instandhaltung, eine sinnvolle Investitionsplanung und gezielte Modernisierungsmaßnahmen tragen dazu bei, den Zustand und die Attraktivität einer Immobilie langfristig zu erhalten. 

Englhardt Immobilienservice unterstützt Eigentümer rund um die professionelle Betreuung, Verwaltung und Vermietung ihrer Immobilien. 

Sie möchten Ihre Immobilie langfristig professionell betreuen lassen? 

Sprechen Sie uns gerne an. Wir unterstützen Sie bei den nächsten Schritten. 

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Die rechtliche Einordnung einzelner Maßnahmen und die Möglichkeit einer Mieterhöhung hängen vom konkreten Einzelfall ab. Der Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Energieberatung.