Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, kommt am Thema Energieausweis in vielen Fällen nicht vorbei. 

Doch was genau sagt der Energieausweis eigentlich über ein Gebäude aus? Wann muss er vorgelegt werden? Und worin unterscheiden sich Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis? 

Wir erklären die wichtigsten Punkte. 

Was ist ein Energieausweis? 

Der Energieausweis gibt Auskunft über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. 

Er soll es Kauf- und Mietinteressenten ermöglichen, die Energieeffizienz verschiedener Gebäude zumindest überschlägig miteinander zu vergleichen. 

Dabei enthält der Energieausweis unter anderem Informationen über: 

• den energetischen Zustand des Gebäudes 

• den Energiebedarf beziehungsweise Energieverbrauch 

• die verwendeten Energieträger 

• das Baujahr des Gebäudes 

• die Heizungsanlage 

• die Energieeffizienzklasse bei Wohngebäuden 

• mögliche Empfehlungen zur energetischen Verbesserung 

Wichtig ist dabei: Der Energieausweis wird grundsätzlich für das Gebäude ausgestellt und nicht individuell für eine einzelne Wohnung. 

Wann wird ein Energieausweis benötigt? 

Besonders relevant wird der Energieausweis, wenn eine Immobilie: 

• verkauft, 

• neu vermietet, 

• verpachtet oder 

• verleast

werden soll. 

Liegt noch kein gültiger Energieausweis vor, muss in diesen Fällen grundsätzlich ein entsprechender Energieausweis erstellt werden. 

Bei einem Verkauf oder einer Vermietung muss der Energieausweis dem potenziellen Käufer beziehungsweise Mieter spätestens bei der Besichtigung zugänglich gemacht werden. Findet keine Besichtigung statt, gelten entsprechende Vorlagepflichten auf anderem Wege. 

Nach Abschluss des Kauf- beziehungsweise Mietvertrages ist dem neuen Käufer oder Mieter der Energieausweis beziehungsweise eine Kopie zu übergeben. 

Muss der Energieausweis bereits in der Immobilienanzeige stehen? 

Nicht der komplette Energieausweis – bestimmte Informationen daraus aber schon. 

Wird eine Immobilie in kommerziellen Medien angeboten und liegt zum Zeitpunkt der Veröffentlichung bereits ein Energieausweis vor, müssen bestimmte Angaben daraus in der Immobilienanzeige enthalten sein. 

Bei Wohngebäuden gehören dazu insbesondere: 

• Art des Energieausweises 

• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch 

• wesentlicher Energieträger der Heizung 

• Baujahr des Gebäudes 

• Energieeffizienzklasse 

Diese Vorgaben gelten auch dann, wenn ein Immobilienmakler die Anzeige veröffentlicht und für deren Veröffentlichung verantwortlich ist. 

Deshalb sollte bereits vor Beginn der Vermarktung geprüft werden, ob ein gültiger Energieausweis vorhanden ist. 

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – wo liegt der Unterschied? 

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Energieausweisen: 

Der Verbrauchsausweis 

Der Verbrauchsausweis basiert im Wesentlichen auf dem tatsächlich erfassten Energieverbrauch des Gebäudes. 

Dabei werden Verbrauchsdaten aus vergangenen Abrechnungszeiträumen herangezogen und unter anderem witterungsbereinigt. 

Der Vorteil: Der tatsächliche Verbrauch des Gebäudes fließt in die Berechnung ein. 

Allerdings gibt es auch einen wichtigen Punkt zu beachten: 

Der Energieverbrauch hängt stark vom Verhalten der Bewohner ab. 

Wer beispielsweise sehr sparsam heizt, beeinflusst den Verbrauch anders als ein Haushalt, der seine Räume dauerhaft auf hohe Temperaturen beheizt. 

Der Verbrauchsausweis spiegelt deshalb neben dem Gebäude auch teilweise das Nutzungsverhalten der Bewohner wider. 

 

Der Bedarfsausweis 

Beim Bedarfsausweis wird dagegen der theoretische Energiebedarf des Gebäudes anhand seiner baulichen und technischen Eigenschaften berechnet. 

Berücksichtigt werden dabei beispielsweise: 

• Dämmung 

• Fenster 

• Gebäudehülle 

• Heizungsanlage 

• Warmwasserbereitung 

• energetischer Zustand einzelner Bauteile 

Das individuelle Heizverhalten der bisherigen Bewohner spielt dabei eine wesentlich geringere Rolle. 

Dadurch eignet sich der Bedarfsausweis besonders gut dafür, die energetischen Eigenschaften unterschiedlicher Gebäude miteinander zu vergleichen. 

Kann der Eigentümer immer frei zwischen beiden Varianten wählen? 

Nein. 

Nicht bei jeder Immobilie kann beliebig zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis gewählt werden. 

Bei bestimmten älteren Wohngebäuden ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. 

Das betrifft insbesondere Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde – sofern das Gebäude nicht bereits bei Fertigstellung oder durch spätere Modernisierungen ein entsprechendes energetisches Niveau erreicht hat. 

Welche Variante für eine konkrete Immobilie erforderlich oder möglich ist, sollte deshalb im Einzelfall geprüft werden. 

Was bedeutet die Energieeffizienzklasse? 

Bei Wohngebäuden enthält der Energieausweis eine Energieeffizienzklasse. 

Ähnlich wie man es von Elektrogeräten kennt, ermöglicht sie eine schnelle erste Einschätzung der energetischen Qualität des Gebäudes. 

Dabei gilt grundsätzlich: 

Je besser die Energieeffizienzklasse, desto geringer ist der ausgewiesene Energiebedarf beziehungsweise Energieverbrauch. 

Die Effizienzklasse ist deshalb insbesondere für Käufer und Mieter interessant, da sie einen ersten Hinweis darauf geben kann, wie energieeffizient ein Gebäude ist. 

Allerdings sollte sie niemals isoliert betrachtet werden. 

Auch die Größe der Wohnung, das individuelle Heizverhalten, Energiepreise und die Art der Heizung beeinflussen die tatsächlichen späteren Energiekosten. 

Kann man aus dem Energieausweis die zukünftigen Heizkosten ablesen? 

Nein – zumindest nicht direkt. 

Das ist ein häufiger Irrtum. 

Der Energieausweis liefert energetische Kennwerte, aber keine Garantie für eine bestimmte Heizkostenrechnung. 

Die tatsächlichen Kosten hängen unter anderem ab von: 

• Energiepreisen 

• Wohnfläche 

• Raumtemperatur 

• Heizverhalten 

• Anzahl der Bewohner 

• Warmwasserverbrauch 

• Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes 

Eine Dachgeschosswohnung kann sich beispielsweise anders verhalten als eine Wohnung zwischen zwei beheizten Etagen – obwohl beide zum selben Gebäude und damit zum selben Energieausweis gehören. 

Der Energieausweis ist deshalb vor allem ein Vergleichs- und Informationsinstrument und keine konkrete Heizkostenprognose. Das Gesetz beschreibt seinen Zweck ausdrücklich als Information über die energetischen Eigenschaften und als Möglichkeit zum überschlägigen Vergleich von Gebäuden. 

Wie lange ist ein Energieausweis gültig? 

Ein Energieausweis wird grundsätzlich für eine Dauer von zehn Jahren ausgestellt. 

Eigentümer sollten deshalb vor einer geplanten Vermietung oder einem Verkauf prüfen: 

Wann wurde der vorhandene Energieausweis ausgestellt und ist er noch gültig? 

Unter bestimmten Umständen kann aufgrund baulicher Veränderungen auch bereits vorher ein neuer Energieausweis erforderlich werden. 

Gibt es Ausnahmen von der Energieausweispflicht? 

Ja. 

Nicht für jedes Gebäude gelten die üblichen Vorgaben zum Energieausweis. 

Ausnahmen bestehen beispielsweise für sogenannte kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von höchstens 50 Quadratmetern. Auch für Baudenkmäler gelten besondere Regelungen. 

Darüber hinaus kennt das Gebäudeenergierecht weitere Sonderfälle. 

Deshalb sollte gerade bei ungewöhnlichen Gebäuden, denkmalgeschützten Immobilien oder speziellen Nutzungsarten individuell geprüft werden, welche Anforderungen gelten. 

 

Welche Bedeutung hat der Energieausweis beim Immobilienverkauf? 

Für Kaufinteressenten hat die energetische Qualität einer Immobilie in den vergangenen Jahren deutlich an Bedeutung gewonnen. 

Neben Kaufpreis, Lage, Wohnfläche und Zustand stellen sich zunehmend Fragen wie: 

Wie energieeffizient ist das Gebäude? 

Welche Heizung ist eingebaut? 

Wurde bereits energetisch saniert? 

Könnten zukünftig größere Modernisierungen notwendig werden? 

Der Energieausweis liefert hierfür eine erste Orientierung. 

Für Eigentümer bedeutet das gleichzeitig: Ein guter energetischer Zustand kann bei der Vermarktung ein wichtiger Vorteil sein. 

Wurden beispielsweise Fenster ausgetauscht, das Dach gedämmt oder eine moderne Heizungsanlage eingebaut, sollten solche Maßnahmen deshalb nicht nur im Energieausweis berücksichtigt, sondern auch im Exposé entsprechend dargestellt werden. 

Energieausweis frühzeitig prüfen 

Eigentümer sollten sich nicht erst kurz vor der ersten Besichtigung mit dem Energieausweis beschäftigen. 

Sinnvoll ist vielmehr, bereits zu Beginn des Verkaufs- oder Vermietungsprozesses zu prüfen: 

Ist ein Energieausweis vorhanden? 

Ist er noch gültig? 

Handelt es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis? 

Sind die notwendigen Angaben für die Immobilienanzeige verfügbar? 

Muss ein neuer Energieausweis erstellt werden? 

So lassen sich unnötige Verzögerungen bei der Vermarktung vermeiden. 

 

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten? 

Ein Energieausweis ist nur einer von vielen Punkten, die bei einer professionellen Immobilienvermarktung berücksichtigt werden müssen. 

Von der Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen über die Immobilienbewertung und Präsentation bis zur Organisation von Besichtigungen und der Abwicklung des Verkaufs oder der Vermietung gibt es zahlreiche Details zu beachten. 

Englhardt Immobilienservice unterstützt Sie professionell bei der Vermietung und dem Verkauf Ihrer Immobilie. 

Sie möchten Ihre Immobilie vermarkten und wissen nicht, ob ein gültiger Energieausweis vorhanden oder ein neuer erforderlich ist? 

Sprechen Sie uns gerne an. Wir unterstützen Sie bei den nächsten Schritten. 

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Bei gesetzlichen Vorgaben können sich je nach Gebäude und Einzelfall Besonderheiten ergeben. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Energieberatung.